Résidence Principale

THE PROCESS.

LES étapes.

étape 1

Calculez votre budget

Nous vous aidons à évaluer votre budget. Renseignez-vous également sur les dispositifs d'aide à l'achat, comme le prêt à taux 0% (résidence principale) ou la loi Pinel (investissement locatif).

Recherchez votre bien immobilier en VEFA

Avec qui ?

Nous travaillons avec plus de 30 promoteurs-constructeurs, parmi les plus connus et reconnus du marché.

Sélectionnez la ville, le quartier, les prestations de votre choix. Consultez l'offre d'appartements et de maisons de nombreux promoteurs et étudiez librement les plans.

N'hésitez pas à prendre RDV avec un conseiller Logisneuf près de chez vous. Il vous présentera en détails les biens correspondant à vos souhaits (superficie, orientation, localisation...) et votre capacité d'achat.

Visite sur site

Vous vous déplacez sur le ou les sites de(s) la/les résidence(s) sélectionnée(s).

On se charge de tout organiser afin que vous soyez reçus sur la/les bulle(s) de vente.

Si vous préférez, vous y aller à l’improviste et incognito.

Appréciez la localisation, baladez vous dans le quartier, posez vos questions aux commerciaux sur la Bulle de vente, comparez les prix avec ceux que nous avons indiqués...

Réservez votre logement

Une fois votre choix effectué, vous signez, avec le promoteur, ce qu’on appelle « un contrat de réservation » pour un bien en VEFA (vente en état d’achèvement).

Un contrat de réservation est composé des documents suivants :

  • Le contrat préliminaire qui décrit les objets de la vente.

  • Le plan de vente de votre appartement.

  • Le plan de masse prévisionnel de l’ensemble Immobilier.

  • Le plan de sous/sol incluant votre place de parking.

  • La notice technique sommaire.

  • L’état des risques naturels et technologiques.

  • La convention de travaux modificatifs.

À ces signatures s’ajoute le versement d’un premier dépôt de garantie par virement ou chèque sur un compte séquestre du notaire de l’opération.

Votre appartement vous est dès à présent réservé !

étape 2

Recherche du crédit immobilier

Le contrat de réservation signé, il vous faut trouver votre solution de financement.

VALOREM se charge pour vous de cette recherche.

Aller voir les banques, déposer plusieurs dossiers de financement et faire jouer la concurrence pour vous obtenir le taux le plus avantageux.

Accord de prêt

La banque vous envoie une offre de prêt définitive.

Vous disposez de 10 jours pour l'étudier. À partir du 11e jour, vous pouvez la valider en la signant et en la renvoyant à la banque. Partagez la bonne nouvelle avec nous et nous informererons le promoteur !

Personnalisez votre logement

Vous pouvez demander au promoteur des travaux modificateurs acquéreurs (TMA). Ces demandes d'aménagement doivent être précisées par courrier et signalées sur un plan. Le promoteur en étudiera les aspects techniques et réglementaires. Si ces travaux sont possibles, vous recevez un devis.

Signature notaire

Lorsque votre prêt est accepté par la banque, c’est le moment de finaliser la transaction et de vous rendre chez le notaire. Vous signez alors le contrat de vente, valant propriété : « l’acte authentique ».

Le notaire vous notifiera des documents suivants :

  • le projet d’acte authentique
  • le plan des biens immobiliers réservés
  • le descriptif technique des prestations de votre résidence
  • le règlement de copropriété
  • Une date vous sera alors fixée pour la signature de l’acte authentique.
  • Le 1er appel de fonds est réalisé par le notaire.

Nous sommes naturellement présents pour vous accompagner lors de cette étape symbolique : vous êtes désormais propriétaire de votre logement.

étape 3

La construction de votre bien et les appels de fonds

Lorsque vous achetez un logement neuf, vous ne payez pas l’intégralité de la somme au moment de l’achat. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, des appels de fonds vont être réalisés suivant les différents stades de construction.

En général, ils se déroulent ainsi :

  • Achèvement des fondations : 35%

  • Plancher Haut Sous-sol : 15%

  • Plancher Haut 1er étage : 15%

  • Mise Hors d’eau : 5%

  • Cloisons : 15%

  • Achèvement : 10%

  • Livraison : 5%

La remise des clés

Une fois les travaux achevés, vient le moment de la livraison. Là encore, VALOREM vous accompagne. Nos experts réceptionnent le bien avec vous afin de s’assurer de la qualité de votre logement et relèvent, s’il y a lieu, d’éventuelles réserves techniques. Une fois les vérifications établies, les clés sont remises par le promoteur.

Les garanties liées à la construction

La garantie de parfait achèvement

Elle concerne les défauts de construction et les défauts de conformité apparents.

Le logement doit être conforme aux prévisions du contrat. C’est pour- quoi, un examen minutieux du bien s’impose à l’acquéreur lors de la réception de son bien afin qu’il mentionne les réserves éventuelles sur le procès-verbal. Toutefois, dans le délai d’un mois suivant la si- gnature du procès-verbal, l’acquéreur peut encore dénoncer de nou- veaux vices apparents par lettre recommandée.

Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution de prix si le vendeur s’oblige à réparer.

À défaut, l’acquéreur doit saisir le tribunal de grande instance dans l’année qui suit.

En pratique, l’action doit être intentée dans le délai d’un an et un mois à compter de la livraison du bien. Toutefois, dans un souci de protec- tion du particulier, la Cour de cassation a décidé que l’acquéreur peut dénoncer des vices apparents même postérieurement à l’écoulement d’un délai d’un mois.

La garantie de parfait achèvement joue pendant l’année qui suit la ré- ception du logement aussi bien dans les rapports vendeur-entreprise que dans ceux qui lient l’acquéreur et le vendeur.

La garantie d’isolation phonique

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est garant à l’égard du pre- mier occupant du logement, de la conformité du bien aux prescrip- tions légales et règlementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien.

La garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale)

Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 2 ans suivant la ré- ception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage...).

La garantie des vices cachés (garantie décennale)

Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de délai 10 ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment (fondations, toiture...).

PARTNERS.

DITES-NOUS TOUT.

FAQ : TOUT SAVOIR.

Qu'est ce que la VEFA ?

Le terme VEFA signifie « Vente en l’Etat Futur d’Achèvement », plus communément nommé immobilier neuf, il concerne tant les accédants à la propriété désirant habiter leur logement, que les investisseurs désirant louer leur bien dans le but de réduire leurs impôts. La VEFA, ou l’achat sur plan, s’applique aussi bien l’achat d’un appartement neuf que d’une maison neuve.

Comment sont réalisés les programmes en VEFA ?

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est régie par les articles L 261-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le promoteur immobilier acquiert un terrain et dépose un permis de construire auprès de la Mairie. Pour cela, il travaille en collaboration avec des architectes, maîtres d’œuvre et paysagistes afin de concevoir un habitat répondant à toutes les réglementations. Une fois le projet finalisé, le programme immobilier neuf est proposé à la vente.

Quel est le processus de vente en VEFA ?

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, dite VEFA, est une vente réalisée sur plan, l’immeuble n’étant pas encore sorti de terre. Qu’il s’agisse d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, la vente repose sur la signature du Contrat de Réservation. Il engage le promoteur à respecter le plan de vente et l’intégralité des dispositions prévues dans la notice descriptive. C’est elle qui décrit l’ensemble des prestations qui équiperont le bien immobilier.

Quelles sont les garanties de la VEFA ?

La vente en VEFA offre des garanties importantes pour l’acheteur. On distingue 2 principales garanties :

  • La Garantie Financière d’achèvement

Elle impose au promoteur de garantir l’achat de l’acquéreur en cas de défaillance. Elle se décline en deux formes :

  • La Garantie Extrinsèque est réalisée par un organisme bancaire. Elle est appliquée seulement si le promoteur n’a plus la capacité financière de finaliser la construction.
  • La Garantie Intrinsèque valide la bonne santé financière du promoteur immobilier au moment de la vente. Ainsi, l’opération immobilière à toutes les chances d’être finalisée.
  • Les Garanties techniques

Ces garanties s’appliquent lors de la réception de l’immeuble réalisé par le promoteur auprès des entrepreneurs ayant réalisé l’opération. A cet instant, le promoteur déclare la fin des travaux. Lors de la livraison de son logement neuf, l’acquéreur peut signaler des vices, appelés « réserves » dans un procès-verbal. Le promoteur devra tout mettre en œuvre afin de corriger les défauts constatés.

Acheter en VEFA : Comment ça marche ?

L’échelonnement des paiements

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.

À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux . L’acte authentique ne pourra être régularisé qu’à la condition que les travaux aient atteint un stade correspondant à 20% d’avancement (stade : ouverture du chantier).

 

L'état d'avancement des travaux sera le suivant :

 

STADE D'AVANCEMENT ÉCHELONNEMENT CUMUL
Ouverture du chantier 20% 20%
Achèvement des fondations 15% 35%
Première dalle de béton 20% 55%
Murs en élévation 10% 65%
Hors d'eau 5% 70%
Menuiseries extérieures posées 15% 85%
Achèvement 10% 95%
Mise à disposition 5% 100%

 

Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Chaque versement réclamé par le promoteur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Il est préférable que le remboursement du capital emprunté n’intervienne qu’à la livraison. 

Ainsi, il est opportun de demander à l’établissement bancaire de différer à la livraison du bien :

  • soit le remboursement du capital (franchise partielle)
  • soit le remboursement du capital et des intérêts (franchise totale)

 

En cas de vente achevée, le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique et les clefs seront directement remises à l’acquéreur. Pour tous les types de ventes, VEFA ou vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, l’acquéreur bénéficie des frais d’acte d’acquisition réduits (environ 2 à 3% du prix de vente). Parallèlement, si l’acquéreur finance son acquisition par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, il devra s’acquitter de frais supplémentaires : frais de garantie de prêt (frais d’hypothèque ou frais de caution), frais de dossier bancaire.

Les garanties

Préalablement à la régularisation de l’acte authentique le notaire est chargé de vérifier que le promoteur dispose des garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction et notamment la garantie financière d’achèvement ainsi que l’assurance  dommage ouvrage.

À la réception des travaux vous devez signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.

Les garanties dont vous disposez :

  • la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux
  • la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre)
  • la garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination
  • l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité
Le contrat de réservation d'une vente en VEFA

Le contrat de réservation d’une vente en VEFA (vente en état futur d'achèvement) doit comporter :

  • Le plan de l'appartement ou de la maison
  • Le plan de masse général du bâtiment
  • Le plan de situation
  • L’état des risques
  • Une description exhaustive du logement (la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et secondaires...) ainsi que sa situation dans l’immeuble (s'il s’agit d’un appartement)
  • Les matériaux et équipements utilisés pour la construction et leurs qualités relatives.
  • Les équipements collectifs et prestations éventuelles.
  • Le prix prévisionnel du logement (qui peut varier en tenant compte des conditions de révision également décrites dans le contrat) et l’échelonnement des paiements.
  • Le délai de réalisation du chantier ainsi que la date de signature du contrat de vente définitif.
  • S'il y a lieu, les conditions de prêt que le promoteur s’engage à fournir à l’aquéreur.
  • Les conditions du dépôt de garantie.

Bon à savoir :

Vérifiez bien que le contrat de réservation possède une clause suspensive d’obtention des crédits. Elle vous permettra de récupérer votre dépôt de garantie en cas de refus de crédit.

Le dépôt de garantie

Au moment de la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie ne peut dépasser 5 % du prix d’achat si la signature de l’acte authentique est prévue dans un délai inférieur à une année et 2 % si le délai est de deux ans maximum, au-delà aucun dépôt de garanti ne peut être demandé.

Si vous vous rétractez dans un délai de 10 jours après la réception à domicile de votre exemplaire du contrat préliminaire, votre dépôt de garantie vous sera entièrement restitué dans un délai de trois mois.

Votre dépôt de garantie vous sera également restitué dans les cas suivants :

  • Arrêt de la vente à l’initiative du vendeur.
  • Augmentation du prix de vente de plus de 5 % du prix prévisionnel (sauf dispositions contraires précisant notamment que la vente est conclue avec un prix ferme et définitif).
  • Non obtention du prêt nécessaire à l’achat ou si le prêt accordé est inférieur de 10 % au moins aux prévisions
  • Non respect des clauses contractuelles : report de la construction, non-conformité, modification des plans initiaux, non réalisation des équipements prévus, etc.
Le contrat définitif

Le projet de l’acte de vente notarié doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature pour pouvoir l’étudier en détails. Une fois celui-ci envoyé, le promoteur ne pourra plus en modifier le contenu sans accord de l'acheteur.
La signature de l'acte authentique s'effectuera chez le notaire de l'opération ou par procuration.

Le contrat doit comprendre :

  • Le permis de construire : date et numéro,
  • La situation et la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue en y incluant les annexes,
  • Le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle,
  • Le délai de livraison,
  • Toutes les garanties prises par le constructeur.

Bien vérifier la présence des coordonnées des assureurs et des références des contrats d’assurances car elles sont obligatoires.

En annexe, le dossier doit comporter :

  • Les caractéristiques techniques du logement et s'il y a lieu de l’immeuble en plans, coupes et élévations avec les cotes et surfaces de chaque pièce.
  • S'il y a lieu, le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement, ainsi que les statuts de l’association syndicale.
  • L’état des risques.
La procuration

Si l’acquéreur ne peut pas être présent le jour de la signature du contrat définitif, il établit une procuration afin qu’une tierce personne signe à sa place.

Le contrat définitif

Le projet de l’acte de vente notarié doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature pour pouvoir l’étudier en détails. Une fois celui-ci envoyé, le promoteur ne pourra plus en modifier le contenu sans accord de l'acheteur.
La signature de l'acte authentique s'effectuera chez le notaire de l'opération ou par procuration.

Le contrat doit comprendre :

  • Le permis de construire : date et numéro,
  • La situation et la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue en y incluant les annexes,
  • Le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle,
  • Le délai de livraison,
  • Toutes les garanties prises par le constructeur.

Bien vérifier la présence des coordonnées des assureurs et des références des contrats d’assurances car elles sont obligatoires.

En annexe, le dossier doit comporter :

  • Les caractéristiques techniques du logement et s'il y a lieu de l’immeuble en plans, coupes et élévations avec les cotes et surfaces de chaque pièce.
  • S'il y a lieu, le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement, ainsi que les statuts de l’association syndicale.
  • L’état des risques.
Les appels de fonds

Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, le paiement s’échelonne en fonction de l’état d’avancement des travaux. À chaque étape de la construction, le promoteur peut demander un pourcentage du prix de la vente par appel de fonds. Cette décomposition esr réglementée par le Code de la Construction.

Dans la plupart des cas, les appels de fonds s'effectuent de la sorte :

  • 5 % du prix à la réservation
  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations
  • 35 % à la mise hors d’eau/toiture
  • 25 % au terme de la construction de votre logement neuf
  • 5 % à la livraison finale

À ces sommes, il faudra ajouter le paiement des frais de notaire, au moment de signer l’acte authentique. En cas de retard de paiement, des pénalités sont prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser, par mois 1 % de la somme à verser.

La livraison du logement

Le constat d’achèvement

Le constat d’achèvement des travaux intervient entre le vendeur et les entrepreneurs. Il est réalisé soit par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, soit par un organisme de contrôle indépendant.

Ce constat clôture la réalisation des travaux et marque le début des garanties légales.

 Le procès-verbal de livraison

À la livraison, un procès-verbal de livraison (état des lieux) est établi avec le promoteur. Il faudra alors bien vérifier chaque pièce en la comparant au descriptif du contrat. Exigez que tout soit noté sur l’état des lieux. Après la réception l’acquéreur dispose d’un mois pour signifier d'autres réserves au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est important de savoir nommer le type de problème rencontré :

  • Défaut de conformité : lorsqu'une baignoire a été installée à la place d'une douche, par exemple.
  • Vice de construction : lorsque qu’une menuiserie a été mal posée, par exemple.

 En cas de retard de livraison

Si le promoteur ne livre pas son logement dans le délai prévu passé de 30 jours, il peut être amené à payer des indemnités de retard d’une valeur de 1/3000 du prix de la vente par jour de retard.

Mais certains cas n’engagent pas la responsabilité du promoteur comme les retards dus à des intempéries ou des journées de grève ou encore si des travaux supplémentaires, non prévus dans le contrat initial, ont été réalisés.

Il existe deux autres modes d'acquisition d'un logement neuf : le Contrat vente achevée et le Contrat de construction.

La personnalisation du logement

Il est possible dans la plupart des cas de personnaliser la maison ou l'appartement acheté en VEFA.

Ces personnalisations concernent uniquement les aménagements et les prestations intérieures (cloisons, revêtement des murs, des sols...).

Si la faisabilité de vos travaux est confirmée, un devis vous sera transmis lors de la réservation ou avant la signature de l’acte authentique. Ces travaux ne pourront pas contrevenir aux règles de la construction et devront être conformes au permis de construire.

Les garanties du neuf

L’achat de votre logement neuf est couvert par de multiples garanties tout au long de sa construction et jusqu’à dix ans après sa livraison. Tour d’horizon des dispositifs qui vous prémunissent contre tout risque.

Avant la livraison : la garantie financière d’achèvement

La garantie d’achèvement certifie à l’acquéreur que la construction sera menée à bien par le vendeur. Si le promoteur se trouve en défaut de paiement, la caution prend le relais jusqu’à l’achèvement des travaux selon la notice de vente.

Depuis le 1er janvier 2015, la loi ALUR a rendu obligatoire l’appel à un garant extérieur. Les promoteurs avaient auparavant la possibilité de fournir une garantie intrinsèque, en prouvant qu’ils possédaient les fonds nécessaires à la construction de leur projet.

À savoir : La présence systématique d’un organisme tiers est une sécurité supplémentaire pour les acquéreurs.

À la remise des clés : la garantie des vices apparents

La garantie des vices apparents couvre tous les défauts qui peuvent être constatés le jour de la remise des clés. La visite et l’établissement du procès-verbal d’état des lieux sont l’occasion pour vous de vérifier votre appartement, notamment les sanitaires et les menuiseries. Rassurez-vous cependant, vous avez jusqu’à un mois après la remise des clefs pour signaler tout défaut apparent.

À savoir : Cette garantie ne couvre pas les défauts causés par l’emménagement ou par un usage inapproprié des équipements.

Les 12 premiers mois : la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement vous protège pendant un an contre tous les défauts ou malfaçons qui affectent votre appartement. Elle est à la charge des entreprises ayant effectué les travaux.

À savoir : Le service après-vente de Cogedim vous accompagne dans vos démarches et s’occupe de contacter et de faire intervenir les entreprises concernées.

Pendant 2 ans : la garantie de bon fonctionnement

Cette garantie biennale couvre les éléments dissociables du gros œuvre, c’est-à-dire les portes, les fenêtres et les volets, ainsi que les canalisations, les tuyauteries et les radiateurs.

À savoir : Cette garantie ne s’applique pas pour les cas d’usure relevant d’un usage normal.

Pendant 10 ans : la garantie dommages-ouvrage

Elle concerne le gros œuvre et vous protège contre tous les dommages qui rendent l’immeuble impropre à son habitation ou compromettent sa solidité. Cette garantie est valable pour une durée de dix ans.

La norme RT 2012

La réglementation thermique 2012 vise à limiter la consommation d’énergie primaire à 50kWh/EP/m² par an en moyenne pour les bâtiments neufs. Cette mesure varie entre 40 kWh/EP/m² par an et 65 kWh/EP/m² par an selon des critères climatiques, géographiques et techniques.

La RT 2012 est avant tout une réglementation d’objectifs qui comporte trois exigences de résultats :

  • L’efficacité énergétique du bâtiment, qui suppose une limitation des besoins en énergie lors de la construction. 
  • La consommation énergétique du bâtiment relative au chauffage, au refroidissement, à l’éclairage, à la production d’eau chaude sanitaire, et aux auxiliaires (pompes et ventilateurs). 
  • Le confort d’été dans les bâtiments sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement.

En résumé : la RT 2012 appelle à une grande cohérence entre une architecture et un lieu. Elle invite également à utiliser des matériaux innovants et pérennes, permettant une isolation naturelle.  

Des économies d’énergie chez vous

Grâce aux exigences de cette réglementation thermique, les logements neufs sont très performants énergétiquement. Les coûts liés à la consommation d’énergie de votre logement sont ainsi maitrisés.

Pour renforcer l’impact positif sur vos factures d’électricité et de gaz, les nouvelles constructions sont également soumises à la notion de Bbio (besoin bioclimatique conventionnel) qui vise à optimiser les apports du soleil et de la lumière naturelle. Ainsi pour chaque logement, nos architectes réfléchissent à une orientation idéale, en privilégiant par exemple l’exposition au sud pour les pièces à vivre. 

Des charges de copropriété réduites

Les charges de copropriété recouvrent les frais liés à l’entretien et à la maintenance de la résidence, y compris le chauffage et l’éclairage des parties communes. L’efficacité énergétique du bâtiment permet d’alléger automatiquement vos charges de copropriété.

De plus, nos architectes mettent en œuvre des dispositifs pour optimiser votre confort tout en limitant vos factures : recours aux ampoules à basse consommation, détecteurs de présence limitant l’éclairage au nécessaire et évitant la pollution lumineuse, etc. 

Le prix de l'immobilier neuf

Avant toute chose, il est important de comprendre ce que comprend, en détail, un prix lorsque l’on achète dans le neuf.

Un prix immobilier neuf affiché comprend déjà 20% de TVA que l’acquéreur doit payer, que le promoteur encaisse, mais que ce dernier doit restituer intégralement à l’Etat. Dans le cas d’un bien immobilier dans l’ancien, il n’y a pas de TVA à payer.

Ensuite, un bien immobilier neuf est dans la quasi-totalité des cas vendu avec un (ou plusieurs) emplacement de parking. Cet emplacement, certes englobé dans le prix total représente, selon les villes, une valeur comprise entre 7000 € et 20 000 €. Là encore, dans le cas d’un bien dans l’ancien, il n’y a pas de parking systématiquement vendu.

Enfin, dans certains cas, les promoteurs affichent des prix de vente « acte en mains » c'est-à-dire qui inclus les frais d’acquisition (frais de notaire, de caution, voire même parfois les intérêts intercalaires). Selon ce qui est compris dans ces frais, la somme peut varier de 4 à 8%. A nouveau, un bien immobilier ancien est affiché hors frais d’acquisition.

Dernier point : les normes de construction. Les récentes modifications des normes de construction imposées aux promoteurs et relatives à la maitrise de l’énergie (BBC, THQE, etc) permettent de construire des bien neufs très peu énergivores (voire même produisant de l’énergie) mais qui représentent un réel coût supplémentaire pour les promoteurs. La FNPI (fédération nationale des promoteurs immobiliers) estime à près de 10% le coût supplémentaire engendré par ces nouvelles normes.

Nous venons donc de voir qu’un prix affiché pour un bien neuf comprenait un certain nombre de choses (TVA, parking, frais d’acquisition) qui n’étaient pas inclus dans un prix affiché pour un bien dans l’ancien.

Les frais de notaire

Deuxième point de différenciation entre le neuf et l’ancien qu’il est important de connaitre : le coût des frais de notaire.

Les frais de notaire (hors frais de caution) généralement appliqués dans le neuf sont d’environ 2%, quand ils sont de 7% dans l’ancien. En effet, dans le cadre d’une acquisition neuve, les frais de notaire sont dits réduits et permettent ainsi à l’acquéreur de payer 5% de frais de notaire en moins.

Les charges de copropriété et les frais d'entretien

Ça y est, vous avez trouvé la bonne affaire, un petit appartement dans l’ancien, situé en plein centre, et en plus, vous l’avez eu à bon prix ! C’est très bien, mais avez-vous bien évalué les frais et charges d’entretien en tant que copropriétaire ?

On a tendance à l’oublier mais les charges de copropriété ou d’entretien d’un bien dans l’ancien sont souvent 3 à 4 fois supérieures à celles pratiquées dans le neuf. Et les nouvelles normes énergétiques BBC notamment accentuent encore cet écart.

Un bien neuf jouit d’une garantie décennale sur le gros œuvre et d’une garantie biennale sur l’équipement alors que dans un bien ancien, plus rien n’est garanti.

Quelle source utiliser pour connaître le juste prix d'un bien immobilier ?

Chaque année, les grands journaux hebdomadaires ou mensuels publient à grand tirage « le prix dans chaque ville de France ». Chaque journal y va de son chiffre, de son analyse et de sa source, ce qui entraîne des écarts de prix dans la même ville, et dans le même quartier de parfois plus de 500€ /m2 selon les journaux.

Que ce soit pour le neuf ou l’ancien, une seule source fait office de référent officiel et pertinent : c’est le "guide des valeurs vénales".

Ce guide, publié par la chambre des notaires de France, donne le prix au mètre carré dans chaque grande ville de France par catégorie et type de produits. Pour cela, les notaires ont recensé l’intégralité des transactions effectivement effectuées l’année passée dans chaque ville et ont fait une moyenne.

Ce « Guide des valeurs vénales » est utilisé par les professionnels immobiliers comme seul outil d’information pertinent. Vous pouvez vous le procurer librement.

Conclusion

En conclusion, les biens immobiliers neufs sont en effet légèrement plus chers que dans l’ancien, mais offrent des garanties solides (décennale, biennale) ainsi que des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie et diminuer les déperditions énergétiques (BBC). L’apriori qui consiste donc à dire que les promoteurs gonflent leurs prix sous couvert des avantages fiscaux de 15 à 20% est exagéré. Sachez enfin que les marges brutes en fin d’opération immobilière sont pour un promoteur de l’ordre de 5%.

La TVA réduite

Vous pouvez accéder à la propriété en bénéficiant d’un taux de TVA réduit si le programme immobilier neuf est situé :

Les conditions pour bénéficier de la TVA réduite
  • L’acquéreur doit être une personne physique
  • Le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur
  • Le logement doit être situé,
    - soit à l'intérieur d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville
    - soit à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers
    - soit à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier faisant l’objet d’une convention et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite pour les immeubles dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017
  • Le logement doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012.
  • L'acquéreur doit respecter un plafond de ressources fixé par l’administration fiscale. Les plafonds de ressources sont déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2. Bon à savoir : le respect de la condition de ressources est apprécié à la date de signature du contrat de réservation.
Que se passe-t-il en cas de revente ?

Dans le cas d’une revente de votre appartement dans les 15 années qui suivent son achat, l’acquéreur pourrait être amené à rembourser le différentiel de TVA, entre le taux réduit et le taux normal. Remboursement global si la revente a lieu dans les cinq premières années qui suivent l’achat du bien ou au prorata de la durée de détention du bien, et de manière dégressive, si la revente a lieu au-delà de la cinquième année de détention.

Toutefois, dans certains cas, vous pouvez être dispensé de ce reversement :

  • décès de l’acquéreur,
  • décès d'un descendant direct faisant partie du foyer,
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement,
  • chômage d'une durée supérieure à 1 an,
  • délivrance d’une carte d’invalidité,
  • divorce ou dissolution d'un PACS
Plafond de revenus annuels du fiyer pour bénéficier d'une TVA réduite (au 1er Janvier 2017)
Composition du foyer Localisation du logement
Paris et communes
limitrophes
Reste
de l'île-de-France
Autres
régions
Personne seule 33 400 € 33 400 € 29 038 €
2 personnes 49 918 € 49 918 € 38 777 €
3 personnes 65 436 € 60 004 € 46 632 €
4 personnes 78 125 € 71 875 € 56 296 €
5 personnes 92 954 € 85 085 € 66 227 €
6 personnes 104 598 € 95 747 € 74 636 €
Majoration
par pers. suppl.
11 655 € 10 668 € 8 325 €
Quel prix pour un logement à TVA réduite ?

Le prix de vente du logement ne doit pas excéder un prix plafond au m², fixé par zone géographique.

Zone géographique

Prix maximum*

Zone Abis

4 656 € / m²

Zone A

3 528 € / m²

Zone B1

2 826 € / m²

Zone B2

2 466 € / m²

Zone C

2 157 € / m²

*Plafond 2018, Prix maximum HT par m² de surface utile

Cumuler TVA réduite et PTZ

Un acquéreur peut cumuler, pour l’acquisition de sa résidence principale, les avantages de la TVA réduiteet du PTZ (si les conditions sont respectées pour chacun de ces avantages).

LEXIQUE

Qu’est-ce qu’une zone ANRU :

Il s'agit d’une zone d'aménagement et de rénovation urbaine. Un certain nombre de zones géographiques ont été identifiées par l'ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) où le taux de TVA est réduit. Elles ont été déterminées en fonction du besoin de revitalisation d'un quartier. Les zones concernées sont des zones dites «sensibles» ayant fait l’objet d’une convention entre l’ANRU et les collectivités territoriales. La liste complète est disponible sur le site officiel de l’ANRU.

Les accédant peuvent profiter d’une TVA réduite à 5.5 % au lieu de 20 % lors de l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve quand le programme est situé dans une zone ANRU ou dans un périmètre de 300 m autour.

Les programmes neufs situés dans un périmètre entre 301 et 500 m autour d'une zone ANRU, dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013, profitent eux d'une TVA réduite à 7 %.

Le prêt à taux zéro (PTZ) :

Le PTZ ou prêt à taux 0 %, c'est une aide financière qui facilite l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et moyens. Ce crédit gratuit (le bénéficiaire ne paie pas d'intérêts sur les sommes octroyées) permet l'acquisition d'un logement neuf ou d'un logement ancien (sous conditions de travaux) partout en France. Il a été souvent réaménagé depuis sa création en 1995. Mais il a toujours été conservé par les gouvernements successifs. Il reste valable en 2019. 

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MATHIAS, 34 ANS, A INVESTI DANS UN APPARTEMENT NEUF À SAINT-OUEN ET A RÉDUIT SES IMPÔTS

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