La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est régie par les articles L 261-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le promoteur immobilier acquiert un terrain et dépose un permis de construire auprès de la Mairie. Pour cela, il travaille en collaboration avec des architectes, maîtres d’œuvre et paysagistes afin de concevoir un habitat répondant à toutes les réglementations. Une fois le projet finalisé, le programme immobilier neuf est proposé à la vente.

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, dite VEFA, est une vente réalisée sur plan, l’immeuble n’étant pas encore sorti de terre. Qu’il s’agisse d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, la vente repose sur la signature du Contrat de Réservation. Il engage le promoteur à respecter le plan de vente et l’intégralité des dispositions prévues dans la notice descriptive. C’est elle qui décrit l’ensemble des prestations qui équiperont le bien immobilier.

La vente en VEFA offre des garanties importantes pour l’acheteur. On distingue 2 principales garanties :

• La Garantie Financière d’achèvement

Elle impose au promoteur de garantir l’achat de l’acquéreur en cas de défaillance. Elle se décline en deux formes :

• La Garantie Extrinsèque est réalisée par un organisme bancaire. Elle est appliquée seulement si le promoteur n’a plus la capacité financière de finaliser la construction.
• La Garantie Intrinsèque valide la bonne santé financière du promoteur immobilier au moment de la vente. Ainsi, l’opération immobilière à toutes les chances d’être finalisée.
• Les Garanties techniques

Ces garanties s’appliquent lors de la réception de l’immeuble réalisé par le promoteur auprès des entrepreneurs ayant réalisé l’opération. A cet instant, le promoteur déclare la fin des travaux. Lors de la livraison de son logement neuf, l’acquéreur peut signaler des vices, appelés « réserves » dans un procès-verbal. Le promoteur devra tout mettre en œuvre afin de corriger les défauts constatés.

L’échelonnement des paiements

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.

À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux . L’acte authentique ne pourra être régularisé qu’à la condition que les travaux aient atteint un stade correspondant à 20% d’avancement (stade : ouverture du chantier).

L'état d'avancement des travaux sera le suivant :

Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Chaque versement réclamé par le promoteur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Il est préférable que le remboursement du capital emprunté n’intervienne qu’à la livraison. 

Ainsi, il est opportun de demander à l’établissement bancaire de différer à la livraison du bien :

• soit le remboursement du capital (franchise partielle)
• soit le remboursement du capital et des intérêts (franchise totale)

En cas de vente achevée, le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique et les clefs seront directement remises à l’acquéreur. Pour tous les types de ventes, VEFA ou vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, l’acquéreur bénéficie des frais d’acte d’acquisition réduits (environ 2 à 3% du prix de vente). Parallèlement, si l’acquéreur finance son acquisition par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, il devra s’acquitter de frais supplémentaires : frais de garantie de prêt (frais d’hypothèque ou frais de caution), frais de dossier bancaire.

Le contrat de réservation d’une vente en VEFA (vente en état futur d'achèvement) doit comporter :

• Le plan de l'appartement ou de la maison
• Le plan de masse général du bâtiment
• Le plan de situation
• L’état des risques
• Une description exhaustive du logement (la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et secondaires...) ainsi que sa situation dans l’immeuble (s'il s’agit d’un appartement)
• Les matériaux et équipements utilisés pour la construction et leurs qualités relatives.
• Les équipements collectifs et prestations éventuelles.
• Le prix prévisionnel du logement (qui peut varier en tenant compte des conditions de révision également décrites dans le contrat) et l’échelonnement des paiements.
• Le délai de réalisation du chantier ainsi que la date de signature du contrat de vente définitif.
• S'il y a lieu, les conditions de prêt que le promoteur s’engage à fournir à l’aquéreur.
• Les conditions du dépôt de garantie.

Bon à savoir :

Vérifiez bien que le contrat de réservation possède une clause suspensive d’obtention des crédits. Elle vous permettra de récupérer votre dépôt de garantie en cas de refus de crédit.

Au moment de la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie ne peut dépasser 5 % du prix d’achat si la signature de l’acte authentique est prévue dans un délai inférieur à une année et 2 % si le délai est de deux ans maximum, au-delà aucun dépôt de garanti ne peut être demandé.

Si vous vous rétractez dans un délai de 10 jours après la réception à domicile de votre exemplaire du contrat préliminaire, votre dépôt de garantie vous sera entièrement restitué dans un délai de trois mois.

Votre dépôt de garantie vous sera également restitué dans les cas suivants :

• Arrêt de la vente à l’initiative du vendeur.
• Augmentation du prix de vente de plus de 5 % du prix prévisionnel (sauf dispositions contraires précisant notamment que la vente est conclue avec un prix ferme et définitif).
• Non obtention du prêt nécessaire à l’achat ou si le prêt accordé est inférieur de 10 % au moins aux prévisions
• Non respect des clauses contractuelles : report de la construction, non-conformité, modification des plans initiaux, non réalisation des équipements prévus, etc.

Le projet de l’acte de vente notarié doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature pour pouvoir l’étudier en détails. Une fois celui-ci envoyé, le promoteur ne pourra plus en modifier le contenu sans accord de l'acheteur.
La signature de l'acte authentique s'effectuera chez le notaire de l'opération ou par procuration.

Le projet de l’acte de vente notarié doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature pour pouvoir l’étudier en détails. Une fois celui-ci envoyé, le promoteur ne pourra plus en modifier le contenu sans accord de l'acheteur.
La signature de l'acte authentique s'effectuera chez le notaire de l'opération ou par procuration.

Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, le paiement s’échelonne en fonction de l’état d’avancement des travaux. À chaque étape de la construction, le promoteur peut demander un pourcentage du prix de la vente par appel de fonds. Cette décomposition esr réglementée par le Code de la Construction.

Dans la plupart des cas, les appels de fonds s'effectuent de la sorte :

• 5 % du prix à la réservation
• 35 % du prix à l’achèvement des fondations
• 35 % à la mise hors d’eau/toiture
• 25 % au terme de la construction de votre logement neuf
• 5 % à la livraison finale

À ces sommes, il faudra ajouter le paiement des frais de notaire, au moment de signer l’acte authentique. En cas de retard de paiement, des pénalités sont prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser, par mois 1 % de la somme à verser.

L’achat de votre logement neuf est couvert par de multiples garanties tout au long de sa construction et jusqu’à dix ans après sa livraison. Tour d’horizon des dispositifs qui vous prémunissent contre tout risque.

Avant la livraison : la garantie financière d’achèvement

La garantie d’achèvement certifie à l’acquéreur que la construction sera menée à bien par le vendeur. Si le promoteur se trouve en défaut de paiement, la caution prend le relais jusqu’à l’achèvement des travaux selon la notice de vente.

Depuis le 1^er janvier 2015, la loi ALUR a rendu obligatoire l’appel à un garant extérieur. Les promoteurs avaient auparavant la possibilité de fournir une garantie intrinsèque, en prouvant qu’ils possédaient les fonds nécessaires à la construction de leur projet.

À savoir : La présence systématique d’un organisme tiers est une sécurité supplémentaire pour les acquéreurs.

À la remise des clés : la garantie des vices apparents

La garantie des vices apparents couvre tous les défauts qui peuvent être constatés le jour de la remise des clés. La visite et l’établissement du procès-verbal d’état des lieux sont l’occasion pour vous de vérifier votre appartement, notamment les sanitaires et les menuiseries. Rassurez-vous cependant, vous avez jusqu’à un mois après la remise des clefs pour signaler tout défaut apparent.

À savoir : Cette garantie ne couvre pas les défauts causés par l’emménagement ou par un usage inapproprié des équipements.

Les 12 premiers mois : la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement vous protège pendant un an contre tous les défauts ou malfaçons qui affectent votre appartement. Elle est à la charge des entreprises ayant effectué les travaux.

À savoir : Le service après-vente de Cogedim vous accompagne dans vos démarches et s’occupe de contacter et de faire intervenir les entreprises concernées.

Pendant 2 ans : la garantie de bon fonctionnement

Cette garantie biennale couvre les éléments dissociables du gros œuvre, c’est-à-dire les portes, les fenêtres et les volets, ainsi que les canalisations, les tuyauteries et les radiateurs.

À savoir : Cette garantie ne s’applique pas pour les cas d’usure relevant d’un usage normal.

Pendant 10 ans : la garantie dommages-ouvrage

Elle concerne le gros œuvre et vous protège contre tous les dommages qui rendent l’immeuble impropre à son habitation ou compromettent sa solidité. Cette garantie est valable pour une durée de dix ans.

La réglementation thermique 2012 vise à limiter la consommation d’énergie primaire à 50kWh/EP/m² par an en moyenne pour les bâtiments neufs. Cette mesure varie entre 40 kWh/EP/m² par an et 65 kWh/EP/m² par an selon des critères climatiques, géographiques et techniques.

La RT 2012 est avant tout une réglementation d’objectifs qui comporte trois exigences de résultats :

• L’efficacité énergétique du bâtiment, qui suppose une limitation des besoins en énergie lors de la construction. 
• La consommation énergétique du bâtiment relative au chauffage, au refroidissement, à l’éclairage, à la production d’eau chaude sanitaire, et aux auxiliaires (pompes et ventilateurs). 
• Le confort d’été dans les bâtiments sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement.

En résumé : la RT 2012 appelle à une grande cohérence entre une architecture et un lieu. Elle invite également à utiliser des matériaux innovants et pérennes, permettant une isolation naturelle.  

Des économies d’énergie chez vous

Grâce aux exigences de cette réglementation thermique, les logements neufs sont très performants énergétiquement. Les coûts liés à la consommation d’énergie de votre logement sont ainsi maitrisés.

Pour renforcer l’impact positif sur vos factures d’électricité et de gaz, les nouvelles constructions sont également soumises à la notion de Bbio (besoin bioclimatique conventionnel) qui vise à optimiser les apports du soleil et de la lumière naturelle. Ainsi pour chaque logement, nos architectes réfléchissent à une orientation idéale, en privilégiant par exemple l’exposition au sud pour les pièces à vivre. 

Des charges de copropriété réduites

Les charges de copropriété recouvrent les frais liés à l’entretien et à la maintenance de la résidence, y compris le chauffage et l’éclairage des parties communes. L’efficacité énergétique du bâtiment permet d’alléger automatiquement vos charges de copropriété.

De plus, nos architectes mettent en œuvre des dispositifs pour optimiser votre confort tout en limitant vos factures : recours aux ampoules à basse consommation, détecteurs de présence limitant l’éclairage au nécessaire et évitant la pollution lumineuse, etc. 

Deuxième point de différenciation entre le neuf et l’ancien qu’il est important de connaitre : le coût des frais de notaire.

Les frais de notaire (hors frais de caution) généralement appliqués dans le neuf sont d’environ 2%, quand ils sont de 7% dans l’ancien. En effet, dans le cadre d’une acquisition neuve, les frais de notaire sont dits réduits et permettent ainsi à l’acquéreur de payer 5% de frais de notaire en moins.

Ça y est, vous avez trouvé la bonne affaire, un petit appartement dans l’ancien, situé en plein centre, et en plus, vous l’avez eu à bon prix ! C’est très bien, mais avez-vous bien évalué les frais et charges d’entretien en tant que copropriétaire ?

On a tendance à l’oublier mais les charges de copropriété ou d’entretien d’un bien dans l’ancien sont souvent 3 à 4 fois supérieures à celles pratiquées dans le neuf. Et les nouvelles normes énergétiques BBC notamment accentuent encore cet écart.

Un bien neuf jouit d’une garantie décennale sur le gros œuvre et d’une garantie biennale sur l’équipement alors que dans un bien ancien, plus rien n’est garanti.

Chaque année, les grands journaux hebdomadaires ou mensuels publient à grand tirage « le prix dans chaque ville de France ». Chaque journal y va de son chiffre, de son analyse et de sa source, ce qui entraîne des écarts de prix dans la même ville, et dans le même quartier de parfois plus de 500€ /m^{2 selon les journaux.}

Que ce soit pour le neuf ou l’ancien, une seule source fait office de référent officiel et pertinent : c’est le "guide des valeurs vénales".

Ce guide, publié par la chambre des notaires de France, donne le prix au mètre carré dans chaque grande ville de France par catégorie et type de produits. Pour cela, les notaires ont recensé l’intégralité des transactions effectivement effectuées l’année passée dans chaque ville et ont fait une moyenne.

Ce « Guide des valeurs vénales » est utilisé par les professionnels immobiliers comme seul outil d’information pertinent. Vous pouvez vous le procurer librement.

En conclusion, les biens immobiliers neufs sont en effet légèrement plus chers que dans l’ancien, mais offrent des garanties solides (décennale, biennale) ainsi que des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie et diminuer les déperditions énergétiques (BBC). L’apriori qui consiste donc à dire que les promoteurs gonflent leurs prix sous couvert des avantages fiscaux de 15 à 20% est exagéré. Sachez enfin que les marges brutes en fin d’opération immobilière sont pour un promoteur de l’ordre de 5%.

• L’acquéreur doit être une personne physique
• Le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur
• Le logement doit être situé,
  - soit à l'intérieur d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville
  - soit à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers
  - soit à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier faisant l’objet d’une convention et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite pour les immeubles dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017
• Le logement doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012.
• L'acquéreur doit respecter un plafond de ressources fixé par l’administration fiscale. Les plafonds de ressources sont déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2. Bon à savoir : le respect de la condition de ressources est apprécié à la date de signature du contrat de réservation.

Dans le cas d’une revente de votre appartement dans les 15 années qui suivent son achat, l’acquéreur pourrait être amené à rembourser le différentiel de TVA, entre le taux réduit et le taux normal. Remboursement global si la revente a lieu dans les cinq premières années qui suivent l’achat du bien ou au prorata de la durée de détention du bien, et de manière dégressive, si la revente a lieu au-delà de la cinquième année de détention.

Toutefois, dans certains cas, vous pouvez être dispensé de ce reversement :

• décès de l’acquéreur,
• décès d'un descendant direct faisant partie du foyer,
• mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement,
• chômage d'une durée supérieure à 1 an,
• délivrance d’une carte d’invalidité,
• divorce ou dissolution d'un PACS

Le prix de vente du logement ne doit pas excéder un prix plafond au m², fixé par zone géographique.

*Plafond 2018, Prix maximum HT par m² de surface utile

Un acquéreur peut cumuler, pour l’acquisition de sa résidence principale, les avantages de la TVA réduiteet du PTZ (si les conditions sont respectées pour chacun de ces avantages).

Qu’est-ce qu’une zone ANRU :

Il s'agit d’une zone d'aménagement et de rénovation urbaine. Un certain nombre de zones géographiques ont été identifiées par l'ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) où le taux de TVA est réduit. Elles ont été déterminées en fonction du besoin de revitalisation d'un quartier. Les zones concernées sont des zones dites «sensibles» ayant fait l’objet d’une convention entre l’ANRU et les collectivités territoriales. La liste complète est disponible sur le site officiel de l’ANRU.

Les accédant peuvent profiter d’une TVA réduite à 5.5 % au lieu de 20 % lors de l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve quand le programme est situé dans une zone ANRU ou dans un périmètre de 300 m autour.

Les programmes neufs situés dans un périmètre entre 301 et 500 m autour d'une zone ANRU, dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013, profitent eux d'une TVA réduite à 7 %.

Le prêt à taux zéro (PTZ) :

Le PTZ ou prêt à taux 0 %, c'est une aide financière qui facilite l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et moyens. Ce crédit gratuit (le bénéficiaire ne paie pas d'intérêts sur les sommes octroyées) permet l'acquisition d'un logement neuf ou d'un logement ancien (sous conditions de travaux) partout en France. Il a été souvent réaménagé depuis sa création en 1995. Mais il a toujours été conservé par les gouvernements successifs. Il reste valable en 2019.